Evaluare profesională
în 2 minute.

Ce produce o evaluare și de unde vin cifrele

O evaluare din Lukian dă un interval de preț — minim, mijloc, maxim —, prețul pe metru pătrat și un raport scris, cu obiectul analizei, metoda, situația zonei, comparabilele alese și concluzia. Raportul se descarcă în PDF, cu sigla agenției.

Comparabilele nu vin dintr-o bază de date cumpărată, ci din anunțurile active de pe OLX, Storia și Imobiliare.ro, plus anunțurile de la proprietari, căutate în momentul evaluării. Sistemul adună până la o sută de candidați pe zonă, cameră și suprafață, apoi îi triază la un set strâns, care chiar seamănă cu proprietatea ta: camere, suprafață, etaj, an de construcție, compartimentare, bloc nou sau vechi.

Dacă zona pe care ai scris-o nu se potrivește cu nimic, sau dacă majoritatea comparabilelor vin din alte localități ale județului, raportul o spune. Nu îți dă o cifră fără să îți spună pe ce se sprijină.

Cum se calculează prețul: nu îl scrie un model de limbaj

Punctul de plecare este mediana prețului pe metru pătrat din setul de comparabile reținute. Mediana, nu media: un singur anunț cu preț aberant poate umfla o medie cu mai mult de o sută la sută, iar asta s-a întâmplat pe un caz real înainte să schimbăm formula, în august 2026.

Peste mediană se aplică ajustări procentuale fixe pentru dotările care contează: centrală proprie, încălzire în pardoseală, loc de parcare subteran sau exterior, garaj, boxă, orientare, vedere la mare sau la lac — cu procente mai mari la apartamentele mici, unde vederea cântărește mai mult în preț.

Inteligența artificială apare în trei locuri, niciunul dintre ele nu e prețul. Un model citește fotografiile și extrage starea finisajelor, balconul, terasa, tipul de vedere — date care intră în calcul ca orice alt atribut. Un al doilea decide care dintre anunțurile găsite sunt cu adevărat comparabile. Al treilea scrie textul raportului, după ce cifra e deja calculată, cu interdicția explicită de a inventa date. Ce declari tu are prioritate față de ce deduce AI-ul din fotografii.

Ce poți schimba, ca agent

• Scoți comparabilele nepotrivite. Dacă un anunț e evident umflat sau nu are ce căuta în listă, îl excluzi, iar calculul se reface fără el.
• Adaugi ajustări proprii. Ce știi tu despre proprietate și nu se vede în date — o problemă de acces, o vedere excepțională — intră ca ajustare explicată.
• Impui prețul final. Poți trece peste cifra calculată și scrie prețul pe care îl susții. Intervalul se reconstruiește în jurul lui, cu cinci la sută în plus și în minus.
• Managerul poate lucra pe evaluarea unui coleg. Nu doar să o vadă și să o exporte, ci să o și modifice și salveze.

Câtă încredere merită cifra: sistemul îți spune singur

Numărul de comparabile decide cât valorează estimarea, iar Lukian nu ascunde asta. La opt comparabile sau mai multe, estimarea e marcată ca având acoperire bună. Între patru și șapte, primești scris că intervalul e orientativ. Sub patru, avertismentul e explicit: prea puține pentru o estimare de piață, verifică manual înainte să o pui în fața clientului. Iar dacă nu s-a găsit nimic, raportul spune că cifrele nu au acoperire în piață.

Evaluarea nu e blocată în niciunul dintre cazuri — primești rezultatul, dar și avertismentul, pe ecran și în PDF. Acoperirea diferă mult pe tipuri de proprietate. La apartamente, bazinul de anunțuri din care se extrag comparabile numără peste o sută de mii de intrări folosibile. La spații comerciale, practic nu există date utilizabile: prețurile și suprafețele lipsesc din anunțuri. Pentru comercial, tratează rezultatul doar ca punct de plecare pentru propria ta analiză.

Ce fel de document este și ce nu este

Raportul din Lukian este o analiză comparativă de piață: o estimare bazată pe anunțuri active, comparabile alese și ajustări explicate, utilă în discuția cu proprietarul, la stabilirea prețului de listare și la argumentarea unei oferte.

Nu este o evaluare autorizată ANEVAR și nu ține loc de raport de evaluare pentru bancă. Nu suntem evaluatori autorizați, iar distincția contează juridic, nu doar formal. De aceea concluzia fiecărui raport o spune explicit, iar interfața afișează același avertisment înainte de export.